Miet- und WEG-Recht

Das Miet- und WEG-Recht ist wohl das Rechtsgebiet, welches eine Vielzahl an unterschiedlichsten Konstellationen und Problemstellungen beinhaltet, die beinahe jeden Menschen betreffen, da der Großteil der Deutschen zur Miete wohnt. Durch ständig neue gesetzliche Vorgaben und Regelungen ist das Rechtsgebiet einer ständigen Dynamik unterworfen. Insbesondere zeichnet sich das Recht durch einen starken Mieterschutz und in der WEG durch ein starkes Mitspracherecht aus. Wir bieten in dieser Hinsicht einen Komplettservice und sind Ansprechpartner für Mieter und Vermieter, Eigentümer und solche, die es werden wollen, sowie Hausverwaltungen in jeder Konstellation und Problemstellung

Vielmehr ist das Rechtsgebiet sehr ausgearbeitet und auf viele Rechtsgebiete bezogen. Dabei legen wir Wert auf eine umfassende und optimale Beratung, die wir durch langjährige Bearbeitung nachgewiesen haben.

Wohnraum

Der Mieter von Wohnraum ist durch das Mietrecht besonders geschützt, jedoch ist es aufgrund sich ändernder Gesetze und insbesondere der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes für den Mieter oftmals unmöglich, den Überblick über seine Rechte zu behalten und auch diese durchzusetzen. Wir beraten vollumfassend sowohl Mieter als auch Vermieter in folgenden Rechtsgebieten:

• Abschluss, Erstellung und Prüfung von Mietverträgen
• Auseinandersetzungen mit anderen Mietern
• Betriebs- und Nebenkosten
• Instandhaltungen
• Kaution
• Kündigung (ordentlich und außerordentlich fristlos)
• Mängel an der Wohnung oder dem Haus
• Mieterhöhungen
• Räumungen
• Schadensersatzansprüche
• Schönheitsreparaturen
• Verkauf der Wohnung

Insbesondere die Mietminderung, Mieterhöhung, die Schönheitsreparaturen bei Auszug und die Nebenkostenabrechnung sind oftmals ein streitiger Punkt zwischen den Parteien. Hierbei handelt es sich um höchst komplexe Gebiete, weil es oftmals auf Details und rechtliche Fragestellungen handelt, die der Mieter kaum überblicken kann. Gerade die mietrechtliche Berechnung von Ansprüchen, sei es eine Minderung oder eine Nebenkostenabrechnung, ist für den Mieter oft nicht überschaubar.

Aufgrund der Vielzahl der möglichen Fallkonstellationen ist auch hier die Beratung durch einen Rechtsanwalt unerlässlich.

Gewerbemietrecht

Das Gewerbemietrecht weicht in vielen Punkten teilweise stark vom Wohnraummietrecht ab. Wir beraten sowohl Mieter als auch Vermieter von gewerblichen Immobilien im Vorfeld des Vertragsschlusses als auch während der Durchführung und auch bei Beendigung des Vertrages.

Da der gewerbliche Mieter aus Sicht des Gesetzgebers mit den Gepflogenheiten des Marktes vertrauter ist als ein privater Mieter ist das gewerbliche Mietrecht nicht so stark reglementiert. Daher können einfacher befristete Mietverträge abgeschlossen werden. Auch, welche Betriebs- und Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden können, ist nicht reglementiert. Hier ist es möglich, Kosten auf den Mieter umzulegen, was bei einer Mietwohnung nicht möglich wäre. Auch hier kommt es stets auf den Einzelfall an und ob der Vertrag hierzu eine eindeutige Regelung getroffen hat. Zu beachten ist auch, dass der Kündigungsschutz des Mieters nicht so streng reglementiert ist wie bei dem Mietrecht über Wohnraum.

Anders als bei Verträgen über Wohnraum kann der Vermieter unter einfacheren Voraussetzungen eine Mieterhöhung durchsetzen. Jedoch ist hier eine umfassende Prüfung der Einzelheiten notwendig.

Wesentlich bei gewerblichen Mietverträgen ist die Vertragsverlängerung oder das Optionsrecht. Der Mieter hat regelmäßig ein starkes Interesse daran, an seinem gewohnten Ort weiter seinem Geschäft nachzugehen da der Kundenstamm die Adresse bereits kennt oder die Lage des Objektes wegen der Laufkundschaft oder des Umfeldes höchst attraktiv ist. Auch der Vermieter kann ein Interesse an einer Verlängerung haben. Jedoch kann auch eine Neuvermietung durchaus lukrativ sein, wenn der Vertrag schon über eine längere Zeit läuft und sich die Mieten um Umfeld besonders gut entwickelt haben.

Auch bei gewerblichen Mieträumen ist die ordentliche oder außerordentliche, fristlose Kündigung oft ein Streitpunkt zwischen den Parteien. Hierbei sind andere Maßstäbe anzusetzen als bei einem Mietverhältnis über Wohnraum. Oftmals wird eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen, da die Verträge über einen festen Zeitraum abgeschlossen sind. Hier ist stets anhand des Einzelfalles zu prüfen, ob eine Kündigung durchgesetzt werden kann oder berechtigt ist. Dies ist ohne Prüfung durch einen Rechtsanwalt oftmals kaum möglich.

WEG-Recht

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Recht) behandelt insbesondere die Bildung und den Kauf von Wohnungseigentum sowie gegebenenfalls deren Vermietung, die damit einhergehenden Rechte und Pflichten sowie ebenfalls die Auseinandersetzung mit anderen Wohnungseigentümern. Hierzu existiert vornehmlich die Wohnungseigentümergesellschaft.

Wohnungseigentum wird über die sogenannte Teilungserklärung begründet, die klarstellt, was Sondereigentum ist und nur dem Eigentümer der Wohnung gehört und was Gemeinschaftseigentum ist, was also allen Wohnungseigentümern der Gemeinschaft zusammengehört. Hier ist eine genaue Erarbeitung der Erklärung sinnvoll und es ist auch darauf zu achten, dass diese Erklärung eingehalten wird um späteren Streit zu vermeiden.

Wir beraten sowohl bei der Begründung von Wohnungseigentum, also wenn Sie zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus in mehrere Wohnungen aufteilen möchten, als auch beim Kauf einer Eigentumswohnung, bei dem oftmals Makler eingeschaltet werden, und bieten sowohl für den Verkäufer als auch den Käufer eine vollumfassende Beratung. Hierzu arbeiten wir mit einem erfahrenen Notariat in Dresden zusammen.

Besonders relevant für den Eigentümer ist daher die Eigentümerversammlung. Hier werden Beschlüsse über die Verwaltung des Eigentums gefasst, worunter auch die Verteilung und Festsetzung des Hausgeldes fallen als auch die Aufstellung von Wirtschaftsplänen. Oftmals entsteht auch Streit über die Beschlussfassung, sodass Beschlüsse gerichtlich überprüft werden müssen. Hier ist eine rasche rechtliche Beratung durch einen Rechtsanwalt zwingend notwendig da es hierfür eine zwingende Frist von einem Monat gibt. Wir helfen sowohl bei der Vorbereitung und Durchführung einer Versammlung und erarbeiten Beschlüsse sodass wir im Vorfeld schon auf rechtliche Probleme hinweisen können, um etwaige Klagen zu vermeiden. Sofern Sie als Eigentümer mit einem Beschluss belastet sind oder deren Wirksamkeit angreifen möchten, prüfen wir dies auch für sie.

Bereits im Vorfeld einer Beschlussfassung kann auch die Frage relevant werden, wer überhaupt zuständig ist um zum Beispiel Rechte geltend zu machen. Hier kommt es darauf an, ob die Ansprüche dem Eigentümer oder der Gemeinschaft zustehen. So ist die Abgrenzung sowohl bei Ansprüchen wegen Baumängeln gegen den Bauträger von Bedeutung als auch Abwehr- und Unterlassungsansprüche gegen andere Eigentümer oder Nachbarn umliegender Grundstücke. Denkbar sind zum Beispiel Ansprüche wegen Lärm, Geruchsbeeinträchtigungen aber auch Beeinträchtigungen durch Baumaßnahmen Dritter. Auch hier beraten wir umfassend und zeigen verschiedene Möglichkeiten auf.

Sofern Sie Ihr Eigentum vermieten möchten, können wir für Sie Mietverträge erarbeiten und auch Ansprüche gegen den Mieter durchsetzen oder abwehren. Hier entsteht eine Schnittmenge zum Mietrecht. Hierbei sind insbesondere von Interesse das Mieterhöhungsverlangen sowie die Mietminderung des Mieters, die Aufforderung an den Mieter notwendige Instandsetzungsarbeiten während oder nach Beendigung des Mietverhältnisses vorzunehmen, Mietrückstände auszugleichen oder sich an die Hausordnung zu halten und so die Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer zu vermeiden. Auch im Falle einer Eigenbedarfskündigung beraten wir umfassend.

Als besonders drastische Möglichkeit bei anhaltender Belästigung der übrigen Eigentümer besteht auch die Möglichkeit der Entziehung des Wohnungseigentums. Dies ist die letzte Möglichkeit, um im Falle einer anhaltenden Beeinträchtigung Ruhe in die Gemeinschaft zu bringen. Dies muss durch einen Rechtsanwalt sorgfältig geprüft und umgesetzt werden. Denkbare Konstellationen sind die enorme Vermüllung der Wohnung durch einen Eigentümer selber ohne dass dieser Abhilfe schafft, ständige und anhaltende Lärmbelästigung, die anhaltende Beschimpfung und Bedrohung der übrigen Eigentümer und auch hohe Ausstände bei dem Hausgeld und den laufenden Kosten.